subota, 21. listopada 2017.

Prodaja stana

U prošlom postu ispričala sam vam svoje iskustvo s kupnjom stana, a u ovom postu ispričat ću vam sve o prodaji stana. Iako se nekome čini logičnim da najprije treba prodati stan da bi (s tim novcem ili dijelom novca) kupio novi mi smo imali drugačije iskustvo. Radilo se o tome da je u postojeći (naslijeđen) stan trebalo punooo ulaganja jer se radilo o starogradnji i nije bilo čisto vlasništvo (da skratim priču - nekoliko kvadrata  bilo je u vlasništvu države) pa smo samo time mislili da ga nitko neće htjeti kupiti. Haha što mislite zašto je tako? Jer su nam u agenciji za nekretnine rekli da dok ne riješimo vlasništvo da niti ne sanjamo da ćemo stan prodati i... da se oni uopće neće kao agencija u to upuštati s nama. 

Ali... ipak nije bilo tako. Računajući sve mane i nedostatke stana, ali i dobru lokaciju došli smo do prodajne cijene koja nas je zadovoljila. Cijena je na prvi pogled bila smiješno mala pa su kupci navalili. Oglas smo objavili na Njuškalu i od trenutka kada smo objavili oglas bilo je 200 pregleda po danu i telefon nije prestao zvoniti. Od toga je nekih 10-15 ljudi stan došlo i vidjeti. To što nije bilo čisto vlasništvo niti što je trebalo veliko ulaganje (nismo ništa uljepšavali) ama baš nikome nije smetalo. Četvrti dan nakon stavljanja oglasa - stan je bio prodan.


A sada vam želim ispričati iskustvo s agencijama za nekretnine. Osim navedenog - kako uopće ne žele poslovati s nama jer stan nema čisto vlasništvo ima puno još toga... čim smo dali oglas zvali su nas iz agencije čiji naziv na latinskom znači živjeti i pitali da li želimo prodati stan preko njih. Rekli smo uljudno da ne bi jer telefon stalno zvoni pa nema potrebe za njihovom uslugom, ali ako bude da ćemo im se javiti. I tako je zvao drugi, pa treći, pa četvrti agent iz iste agencije što je već pomalo počelo ići na živce tim više što smo saznali da međusobno su razgovarali o nama i znaju da smo prethodnog odbili. No tek tu počinje prava priča - zovu kasno navečer (22 h) ili rano ujutro (7 h) promijenivši taktiku... govore kako mi bez njih nikada nećemo sami prodati stan,  da ne znamo u što se upuštamo (u oglasu nije bilo navedeno ništa osim kvadrature, lokacije i slika) jer da je prodati stan strašno komplicirano, da je tu puno papirologije... dok drugi govore kako imaju sigurnog kupca, ne jednog nego dvojicu, trojicu. Tu već priča polako postaje creepy... agenti se počinju predstavljati kao potencijalni kupci koji žele razgledati stan. No... to nije sve. Agenti dolaze u zgradu, raspituju se od susjeda o obiteljskoj situaciji, zovu mog svekrva (prodavateljevog oca) i njega počinju nagovarati da uvjeri mog muža da s njima posluje. Ako to nije van svake pameti... ne znam što je. Eh, da. Nakon što smo prodali stan, uklonili smo oglas s njuškala, ali njihovi agenti su nas i dalje zvali smatrajući da smo odustali od prodaje iako smo im itekako dali do znanja da je stan prodan. Tek kada smo zaprijetili policijom zbog uznemiravanja napokon su odustali. Eto, ljudi moji, što znači biti pohlepan! 



A sada o samom procesu prodaje stana.

Najprije treba donijeti čvrstu odluku o prodaji jer jednom kad ga prodate nema povratka.  Zatim treba postaviti realnu cijenu (a ne koliko nekretnina vama vrijedi). Ako ne želite plaćati procjenitelja, najbolji način je da pogledate oglase i usporedite s nekretninama slične lokacije, starosti i stanja. Isto tako odredite minimalnu cijenu za koju ste spremni pristati odnosno ispod koje ne želite ići. Nju nemojte nigdje navoditi jer kupci uvijek, ali ama baš uvijek ispituju da li ima mjesta za pregovore o cijeni. Makar bila cijena smiješno niska kao u našem slučaju. 

Stan možete prodavati s namještajem i bez. Namještaj možete i ne morate dodatno naplatiti.  Ono što sam ja primijetila da kupci više vole uzeti u obzir stan na čijim je fotografijama namješten stan i odaje dojam kao da netko u njemu živi. Vjerojatno si mogu lakše predočiti sebe u takvom prostoru. Kako to znam? Po tome što smo jednom već probali prodati stan, ali u oglasu su bile slike s namještajem, ali bez zavjesa, ukrasnih prekrivača, stolnjaka, slika na zidovima, jastučića na kauču i krevetu, cvijeća u vazama, biljaka u loncima, ukrasnih lampi do elektroničkih uređaja... you get my point... stan nitko nije ni pogledao. Još uz to agencija koja nam je rekla da ništa od prodaje dok ne riješimo vlasništvo... Nije čudno da smo tada odustali od prodaje. No kada smo sve to dodali (svekrvina ideja), poziva kao u priči. 😜



Slijedi fotografiranje stana.  Prije svega stan očistite i pospremite (ne biste vjerovali koliko ljudi preskače taj korak) jer zadnje što treba jest da potencijalni kupac o svom novom stanu misli o leglu mrava, žohara i štakora. A to odaje i dojam o vama kao prodavaču - da ste nonšalantni i neozbiljni. Fotografirajte svaku prostoriju i nemojte ulaziti u detalje već je bitno da prikažete od čega se sve sastoji stan. Dakle, nemojte fotografirati zavjese ili kupaonski ormarić već samo jednu, eventualno dvije slike po prostoriji da se vidi njezina veličina. Dodajte slike zgrade i okruženja u kojem se nalazi da kupac može lakše predočiti gdje se stan točno nalazi ako nije iz istog mjesta gdje kupuje stan (pola naših potencijalnih kupaca nije bilo iz Pule). Okruženje možete fotografirati bilo kao pogled s prozora/balkona ili ispred zgrade.

Zatim na red dolazi stvaranje dobrog oglasa - u kojem kažite samo najvažnije, a za one koji se odluče za razgledavanje stana ostavite detalje. Dakle: lokacija (nemojte stavljati točnu adresu zbog potencijalnih lopova koji mogu na taj način pronaći stan pogotovo ako ne živite u njemu), starogradnja/novogradnja, kvadratura, koje prostorije postoje (jer nije svima isto dvosoban stan - nekome su to dnevni boravak + spavaća soba, a drugima dnevni boravak + dvije spavaće sobe) te što još spada u cijenu stana ili se može nadoplatiti (šupa, podrum..., parkirno mjesto, garaža). Na kraju napišite broj telefona te ako radite i ne možete se javiti na telefon u bilo koje doba napišite u oglasu kada ste dostupni. E-mail i sms ipak nisu primjeren način komunikacije kada je u pitanju kupnja/prodaja stana.



Slijedi javljanje na telefonske pozive kupaca u kojima odgovarate na njihova dodatna pitanja (najučestalija su da li je stan još uvijek u prodaji 😴, da li netko u njemu živi (jer netko ima podstanare ili sam u njemu živi) tj. otkad je slobodan, može li se doći u obilazak, što sve ulazi u cijenu stana (namještaj, kućanski aparati...), način plaćanja (gotovina ili kredit), i na kraju dogovor za obilazak stana. Ovo je trenutak kada potencijalnom kupcu kažete da npr. nije čisto vlasništvo, da li je stan u otkupu (pod kreditom) ili slično jer tako potencijalni kupac ima vremena razmisliti da li mu je ta opcija prihvatljiva pa da niti ne dolazi u obilazak stana ako mu nešto od toga nije prihvatljivo.

Obilazak stana. Potencijalnom kupcu pokazujete prostoriju po prostoriju i odgovarate na njegova pitanja. Ljude najčešće zanima kakvi su susjedi, ima li u stana dosta svjetlosti, ima li vlage, u kakvom su stanju zidovi i podovi, zvučna izolacija, gdje se suši rublje (ako nema balkona), je li je potrebno kakvo ulaganje i ono najvažnije kakva je atmosfera (dojam) u stanu. Kupac zapravo uživo ispituje je li sve kao što je navedeno u oglasu. Većina kupaca je znatiželjno pa pita zašto prodajete stan. Kupcu dajte sve informacije tako da da najprije istaknete vrline (nov/adaptiran stan, održavan, dobra lokacija - blizina centra grada, vrtića, škole i parka (važno za mlade obitelji), nisu potrebna ulaganja), a zatim nedostatke  (potrebna adaptacija...) završavajući kako ste sve to uzeli u obzir formirajući cijenu. Kupac će tada u većini slučajeva ispitivati ima li mjesta za pregovore o cijeni stana i ako shvate da nema najčešće će početi navoditi koji su sve nedostaci stana i zašto oni smatraju da bi cijenu trebali spustiti. Još bahatiji će reći da su spremni platiti odmah, ali 2/3 vaše cijene i da je to ponuda koja se ne propušta. Otkad smo postali zemlja u kojoj se za sve cjenka ili nudi zamjena ne znam. Iskreno, meni je to nepoštivanje prodavatelja jer on zna najbolje zašto je cijena takva kakva je, a ako stan ili stvar premašuje vaše financijske mogućnosti onda u startu nije za vas. Zato uvijek imajte na umu minimalnu cijenu za koju ste spremni prodati stan.



Nakon toga potencijalni kupac najčešće si uzima određeno vrijeme da o svemu razmisli, da mu se slegnu dojmovi ili da priča s nekime o svemu. Ponekad potencijalni kupac dolazi u ponovni obilazak stana s članom obitelji ili bliskom osobom. Kupovina stana je ipak velika odluka.

Ako kupcu stan odgovara, dogovarate se o načinu plaćanja. Bez obzira da li se radi o "gotovini" (isplati odmah) ili na kredit sad je trenutak kada kupcu dajete vlasnički list i izvadak iz katastarskog plana te ime, prezime, oib (ili presliku osobne iskaznice) i broj tekućeg/žiro računa (to je poveća svota da bi netko nosio u torbi, a i postoji mogućnost lažnih novčanica pa se ipak prebacuje s računa na račun). Dogovarate se što ostaje u stanu odnosno da li se namještaja rješavate vi ili kupac.

1)
Ako prodajete stan kupcu koji kupuje stan kreditom bit će potreban predugovor i davanje kapare kod javnog bilježnika. Zatim bit će potrebno nazočiti procjeni stana (banka šalje procjenitelja - plaća ga kupac) te davanje kupcu Vašeg kupoprodajnog ugovora (odnosno dokumenta iz kojeg je vidljivo na koji je način došlo do stjecanja nekretnine) i Energetski certifikat za zgradu.  Nakon toga dolazi do isplate kredita na račun prodavatelja, sklapanje Kupoprodajnog ugovora i ovjera tabularne izjave kod javnog bilježnika na osnovu koje se radi uknjižba založnog prava u korist banke na (još uvijek) vašu nekretninu.


Primjer tabularne izjave

Ako do sada niste, vrijeme je za plaćanje svih računa, davanje potvrda o plaćanju kupcu, iseljavanjem iz stana i uzimanje svih stvari koje ne namjeravate pustiti u stanu te preusmjeravanjem računa i pošte na novu adresu. Zatim slijedi primopredaja stana i davanje svih ključeva koji pripadaju vama kao vlasniku stana (od stana, zgrade, šupe, garaže). Kupac se zatim prijavljuje u gruntovnicu kao vlasnik stana o čemu vama dolazi rješenje (na adresu koja je u gruntovnici, a to je vjerojatno već sad vaša bivša adresa).


2)
Ako kupac stan plaća gotovinom dogovarate se o terminu kada ćete potpisati Kupoprodajni ugovor kod javnog bilježnika, kada ćete izvršiti primopredaju stana (do tog datuma morate iseliti i preusmjeriti svoju poštu) i predajete mu potvrde o plaćenim računima.
Kupoprodajni ugovor može napisati kupac ili prodavatelj. U našem slučaju i kod kupnje i kod prodaje mi smo ga pisali.






Primjer kupoprodajnog ugovora (može i ugovor iz ovog posta)

Kod javnog bilježnika dolazite s Kupoprodajnim ugovorom i nakon toga zajedno odlazite u banku u kojoj kupac sa svog računa uplaćuje novac na vaš račun (najbolje je da imate račun u istoj banci kako bi bili sigurni da je plaćanje provedeno, ako ne čekate dok uplata ne bude vidljiva na vašem računu). Zatim se vraćate kod javnog bilježnika i potpisujete Kupoprodajni ugovor. Nakon toga, odmah ili u dogovoreno vrijeme dolazi do primopredaje stana. Kupac se zatim prijavljuje u gruntovnicu kao vlasnik stana o čemu vama dolazi rješenje. I to je to. Eventualno se još koji put vidite s kupcem ako vam dođe nešto pošte.

Sve fotografije koje nisu moje preuzete su s pixabay.com.

2 komentara:

  1. Ovo s agencijom je prestrašno! Vjerojatno se takvo ponašanje potiče kao proaktivno u tim krugovima. Super da ste bez njih prodali.

    OdgovoriIzbriši
    Odgovori
    1. Vjerojatno potiču to nadmetanje i borbu oko svake stranke. Do neke mjere je ok, ali ovo moje iskustvo ipak prelazi neke granice. I meni je drago da nismo morali njih uplitati u sve to, niti prilikom kupnje niti prilikom prodaje.

      Izbriši

Hvala na komentaru :)